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樓市成交:預(yù)計(jì)13年全國(guó)商品房銷售面積增速約10%。一季度成交較旺,二季度則略低于預(yù)期,信貸在年初較為寬松,進(jìn)入4月份首套房貸利率優(yōu)惠折扣收緊,一季度需求略有透支也影響二季度的成交。限購(gòu)城市成交增速快于非限購(gòu)城市。9月成交的環(huán)比改善值得期待。房?jī)r(jià):整體溫和上漲,一季度的漲幅高于二季度,這與庫(kù)存在一季度較低二季度高企有關(guān)。
一線和二線重點(diǎn)城市漲幅較快,主要因去年同期部分開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量使得基數(shù)較低。未來(lái)需要關(guān)注貨幣政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。土地市場(chǎng):延續(xù)去年四季度的火爆,一二線城市地王頻出,部分城市土地出讓金已經(jīng)高于去年全年。政策:從行政調(diào)控轉(zhuǎn)向機(jī)制改革,從短期控制走向長(zhǎng)效建設(shè)。
公司:毛利拐點(diǎn)、集中度提升
毛利率低點(diǎn)已現(xiàn),未來(lái)將企穩(wěn):上半年結(jié)算項(xiàng)目大多在去年年初銷售均價(jià)較低,同時(shí)土地成本較高,目前毛利率已是低點(diǎn),均價(jià)上升后將帶動(dòng)毛利率企穩(wěn)。銷售增速進(jìn)一步分化,龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)盡顯:龍頭房企的銷售增速超越行業(yè)平均,全國(guó)和城市市場(chǎng)占有率都進(jìn)一步提升。拿地穩(wěn)健布局發(fā)達(dá)城市,新開(kāi)工力度普遍加大:上半年規(guī)模房企拿地集中在一二線城市,注重市場(chǎng)規(guī)模和需求支撐,輔以市占率的提高進(jìn)一步做大規(guī)模。在政策平穩(wěn)的預(yù)期下,新開(kāi)工力度普遍加大。資金成本下移,杠桿率上升:社會(huì)整體資金成本較去年下降,特別是信托成本下降顯著,融資渠道漸趨多元化,板塊短期資金壓力較小。不過(guò)在一二線城市布局,開(kāi)支相對(duì)較大,在資金成本下降時(shí),房企凈負(fù)債率整體上升,板塊杠桿進(jìn)一步放大。
估值邏輯的再演繹
行業(yè)估值與基本面的博弈:我們維持中期策略判斷,板塊估值與行業(yè)增速正相關(guān),與投資波動(dòng)性負(fù)相關(guān)。在中性的假設(shè)下,13年行業(yè)增速可以維持在10%左右,好于12年的1.8%,并且投資波動(dòng)性確實(shí)隨著行業(yè)政策長(zhǎng)效化后開(kāi)發(fā)商預(yù)期穩(wěn)定而在減小。尋找擁有超額收益的品種:行業(yè)增速趨勢(shì)放緩的情況下,板塊整體估值的提升空間有限。我們認(rèn)為,兩種類型的房企將會(huì)持續(xù)獲得超額收益,一類是解決土地稀缺性的房企,比如華夏幸福,再有是基于高周轉(zhuǎn)、高杠桿下的企業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng),比如陽(yáng)光城與泰禾集團(tuán)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
下半年房地產(chǎn)銷售增速低于預(yù)期;資金面趨緊使得公司財(cái)務(wù)承壓。
